BOPA uitgelegd

Misschien ben je het woord al eens tegengekomen tijdens het oriënteren op een nieuw bouwproject: BOPA. Het staat voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Een mond vol, maar gelukkig valt het in de praktijk best uit te leggen. Een BOPA komt in beeld wanneer je plannen niet passen binnen het bestaande omgevingsplan van de gemeente.

Zie het zo: het omgevingsplan is een soort spelregelboek voor alle gebouwen en functies in een gemeente. Past jouw idee niet binnen die regels, maar is het wel goed onderbouwd en in lijn met bredere beleidsdoelen? Dan kan de gemeente een BOPA verlenen, zodat je toch verder kunt.

Wanneer heb je een BOPA nodig?

Je hebt een BOPA nodig wanneer je bouw- of gebruiksplannen niet binnen de standaardregels vallen. Denk bijvoorbeeld aan:

een woning bouwen op een plek die niet als woongebied staat aangemerkt,
een bedrijfspand uitbreiden waar volgens het plan alleen kleinschalige bedrijvigheid mag,
of een functiewijziging, zoals het ombouwen van een winkel naar horeca.

Kort gezegd: alles wat niet vanzelfsprekend past in het omgevingsplan, maar waarbij de gemeente bereid is een uitzondering te overwegen.

Wat is het verschil met een bestemmingsplanwijziging?

Vroeger werd vaak gewerkt met een bestemmingsplanwijziging. Dat was een langdurig en complex traject. De BOPA is juist bedoeld om flexibeler en sneller te werken. Een wijziging van het hele plan is dus niet altijd nodig. In veel gevallen volstaat een BOPA, omdat die zich richt op één specifiek initiatief.

Het voordeel voor jou als opdrachtgever: de procedure duurt vaak korter en is minder zwaar. Tegelijkertijd moet je plan wel goed onderbouwd zijn. Een gemeente geeft geen toestemming als het plan onvoldoende past bij de bredere visie.

Hoe werkt de systematiek?

De BOPA is onderdeel van de Omgevingswet, die sinds 2024 geldt. Het systeem werkt volgens een aantal stappen:

Aanvraag indienen
Jij (of je adviseur) dient een aanvraag in bij de gemeente via het Omgevingsloket. Hierin leg je uit wat je wilt doen, waarom het niet binnen het plan past en welke voordelen of ruimtelijke kwaliteit jouw plan oplevert.
Beoordeling door de gemeente
De gemeente kijkt naar verschillende aspecten:

past het idee bij hun toekomstvisie?
zijn er geen grote nadelen voor de omgeving?
wordt de leefbaarheid of duurzaamheid er beter van?

Belangen afwegen
Vaak worden ook omwonenden of andere belanghebbenden gehoord. De gemeente maakt een integrale afweging: het belang van jouw plan tegenover de regels en belangen van de omgeving.
Besluitvorming
De gemeente neemt een formeel besluit. Bij een positief besluit krijg je de BOPA en mag je je bouwplan uitvoeren. Bij een afwijzing kun je bezwaar maken en eventueel in beroep gaan.

Waar moet je rekening mee houden?

Hoewel de BOPA flexibeler is dan een volledige planwijziging, blijft het een zorgvuldig traject. Belangrijk om te weten:

Goede voorbereiding loont; hoe beter je plan is onderbouwd, hoe groter de kans op goedkeuring.
Participatie; vaak vraagt de gemeente dat je de omgeving meeneemt in je plan. Denk aan gesprekken met buren of andere belanghebbenden.
Doorlooptijd; reken op enkele maanden, afhankelijk van de complexiteit.
Bezwaar en beroep; belanghebbenden kunnen bezwaar maken. Daarna kun jij (of zij) nog in beroep bij de rechter.

Samenvatting

Een BOPA is een handig instrument binnen de Omgevingswet om bouw- en gebruiksplannen mogelijk te maken die niet binnen de standaardregels passen. Het is flexibeler en sneller dan een bestemmingsplanwijziging, maar vraagt wel om een goed onderbouwd plan en betrokkenheid van de omgeving.

Als opdrachtgever is het slim om je vroegtijdig te verdiepen in dit proces. Zo weet je wat je kunt verwachten en kom je niet voor verrassingen te staan.

Ben jij de Coördinator Bouwkundig Tekenbureau die wij zoeken?

Solliciteer dan nu! Stuur je motivatie en CV naar wouter@teken-lokaal.nl of neem contact op met Wouter Donkersloot op 06 254 556 01.

wouter@teken-lokaal.nl 06 254 556 01

BOPA uitgelegdWat betekent een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor jouw bouwplannen?

Wanneer heb je een BOPA nodig?

Samenvatting

BOPA uitgelegd
^{Wat betekent een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor jouw bouwplannen?}